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記者 鐘聖雄 / 台北報導

內政部昨天公布最新出爐的《都市更新條例修正草案》，日前公開表示文林苑案是「居住不正義」的內政部長李鴻源，則親上火線公布修法概要，除表明將刪除有違憲疑慮的25條之1「強徵條款」外，未來也將以「強化都更與都市計畫連結」、「提升資訊公開與民眾參與」、「完善權利變換機制」、「提升多數決門檻」、「補強住戶保障」、「避免公有土地遭以小吃大」、「解決實務爭議」七大面向，繼續推動都更。

有關備受爭議，且遭諸多學者批評有違憲之虞的都更36條「強拆條款」，未來仍會繼續保留。營建署長葉世文表示，目前內政部擬由司法機關仲裁後，再委由主管機關代拆，但他坦言，有關「強拆」一事，內政部還沒有拿定主意，一切要待草案送進行政院後，再由政院決定未來強拆方式。至於目前似乎陷入「死結」的文林苑都更案，李鴻源則以「新法不溯既往」回應，坦言所有新規定都無法適用文林苑案，但內政部會要求台北市政府、樂揚建設、同意戶與遭強拆的王家持續對話，尋求解決方案。

文林苑條款 「預售屋規定」、「送達主義」入法

現行都更條例總計67條，本次內政部草案共修正48條，新增17條，並刪除有違憲之虞的25條之1「強徵條款」；修正後條文共計83條。李鴻源強調，內政部版本都更條例草案，特別強調「保障居住者權益」，修正主軸特別著重回應社會議題，改革幅度也是歷來最大。李鴻源表示，現行都更條例25條之1，讓未能全數協議合建的案子，可申請主管機關徵收，恐有違反憲法保障人民財產與居住權疑慮，已在本次修法檢討刪除。

此外，草案內容也出現兩項「文林苑條款」。其一，未來都更案取得建照後，在更新單元內建築物全數拆前遷，不可販售預售屋，違者得按次處以銷售金額30%罰鍰。其二，則是未來所有都更相關資訊，應一律以雙掛號送達，如屬權利變換分配、補償金發放及土地改良物拆遷等重要事項，其通知未能送達時，准用民事訴訟法辦理公示送達，等同間接打了文林苑案行政訴訟判決中，所謂「發信主義」一巴掌。

強調資訊公開、民眾參與 避免同意書「空白授權」

過去民間團體不斷質疑，現行都更同意書根本是「空白授權」，因為地主在不明白房屋設計方式、權利變換結果前，就必須簽署同意書，萬一都更案出現重大變更，地主也沒有退場機會。日前北市提出修法建議時，曾建議增設「權利變換公開展覽撤銷同意書」機制，讓地主在瞭解權變計畫後，擁有無條件撤銷同意書的權利。

然而，內政部版本與北市修法建議略有出入，未來實施者在蒐集同意書時，就必須附上事業計畫書與權變計畫書，避免空白授權狀況出現，且都更事業計畫、權利變換計畫要「一律併同報核」，報核後公展期滿前，地主得無條件撤回同意書。內政部次長簡太郎解釋，新規定讓地主可在充分瞭解都更細節後，再決定要不要撤銷，或同意都更計畫，讓地主擁有更多的保障。

問題在於，如果公展結束後，都更計畫又出現足以影響地主權益的變更時，應該如何辦理？簡次郎表示，如果變更內容屬於「重大變更」，主管機關得要求再次公開展覽，讓所有權人有再次撤回同意書機會。然而，簡太郎也坦言，到底什麼程度的變更才算「重大」，仍屬於都更審議小組權責。

由於之前有不少地政學者質疑，現行都更與都市計畫完全失去連結，實質與一般建案無異，毫無公共利益可言，按理不應有公權力介入空間。對此，李鴻源則表示，未來民間自劃更新單元時，實施者應在檢視地方都市計畫委員會通過之劃定基準後，併同事業概要提出申請，再由地方都市更新審議會實質審議，始得核准確認實施範圍，藉此強化都更與都計連結。

記者質疑，都更雖號稱要加強「資訊公開」與「民眾參與」，但現行都更審議過程，根本不開放媒體進場錄音、錄影，遑論充分民眾參與，未來內政部是否可比照現行環保署環評方式，要求地方政府讓審議過程「確實透明化」？對此，李鴻源則說，內政部是政策制訂單位，不是執行單位，有關審議過程是否可開放採訪，「還要再討論」。一名營建署官員則坦言，以台北市審議過程為例，確實缺乏民眾參與，也不夠公開透明，更新單元劃定又缺乏一致性，才會導致現在問題橫生。

另，有關都更劃定、核定門檻也都有所提升，這部分請看圖表說明比較清楚。至於完整修法概要，請見內政部新聞稿。

同意門檻對照表1

同意門檻對照表2

估價師：地方政府介入應降到最低，評價基準日仍是關鍵

未來都更估價制度也將產生變革。現行都更制度中，僅有實施者可找估價機構，被都更者反而無權找估價師評定自己的財產，讓估價與權利變換公正性，一直受到民間與專家質疑。新版草案中，如實施者與地主針對估價師擇定無法達成共識，將自主管機關建立之名單中，以隨機、公開方式選任；如仍有爭議，得委任第四家估價者複評。此外，對於無法、不願在都更完成後選配房屋的地主，其補償金額也改以「更新後價值」評定，並搭配未來可能會上路的「實價登錄」辦理。

對於內政部所提出的估價修法，新北市估價師公會理事長徐士堯直言，如此修法仍然無法保障地主權益。首先就估價師選定一事，他認為，都更案往往涉及眾多地主，要凝聚共識選定估價師本來就有困難，最後可能還是得由地方政府口袋名單中抽籤，但只要名單是由地方政府選定，都發局就可以只將向來配合度高、關係好的業者納入名單，而這些估價師經常又長期與地方建商有合作關係，估價結果仍然只會對建商有利。

「估價師是和都發局綁在一起的，讓他決定名單怎麼可能會公平？」徐士堯認為，只要估價師名單有地方政府介入，公平性就很難落實，最好的作法，應是委派地方估價師公會公開輪值，至少這樣才會減少介入力量。

此外，徐士堯也認為，內政部要求事業計畫、權變計畫合併送件，如此作法會讓關鍵的「評價基準日」綁定在送案日期，以大台北地區長期房價只漲不跌的狀況來看，只要基準日離完工日越遠，所謂的「更新後價值」就會越失準，加上實價登錄根本難以落實、查核，雖然法條上看來對地主保障的確有提升，但距離實質保障仍有不小距離。

都更受害者：暴利驅動暴力，心態與審議程序才是關鍵

都市更新受害者聯盟理事長彭龍三直言，只要地方都更審議委員會成員一天不換，審議過程一樣不透明，即便內政部修法版本通過，「文林苑再來一次，王家還是會被拆」；關鍵是哪一群人在審，怎麼審，他強調。

此外，由於強拆條款並未隨此次修法落幕，而是研議交由司法仲裁後，再由地方政府代拆，不像過去地方政府可以自己審，自己協調，最後自己拆。然而，彭龍三仍認為，行政法院只看地方政府程序有無瑕疵，不管實施者依什麼法通過審查，行政法院都不太會判行政機關輸，小老百姓要在司法機關取得勝場非常困難。

彭龍三強調，「暴利」與「暴力」一體兩面，只要政府心態不改，仍然靠贈送容積方式鼓勵都更，「暴利」就會驅動建商動用強拆手段，而一旦地主在都更過程中處於權力失衡狀態，都更就很難真正朝改善生活品質方向前進，真正的居住正義也不會到來。

專業者都市改革組織理事長黃瑞茂則透露，內政部在修法過程中，有委員因不願背書拂袖而去，導致最後推動新法的成員，和制訂問題叢生舊法的成員沒有差別，想靠新法解決問題，根本就是「請鬼拿藥單」，不但無法真正消解爭議，讓民眾持續走上街頭，也會讓都更陷入自我妖魔化的困境。